Comprar para alquilar, ¿es hora de vender?

Köp för att hyra, är det dags att sälja?

Köp-till-hyra-marknaden har blivit allt mer utmanande för husägare under de senaste åren, med ett antal nya regler och förordningar som införts för att hjälpa till att balansera bostadsmarknaden.

Sedan 2016 har privata husägare fått betala ytterligare 3 % i stämpelskatt vid köp av tilläggsfastighet, samtidigt som avdraget på bolåneskatten har avvecklats.

Från och med i april blir reglerna ännu strängare. Husägares skattelättnader kommer att tas bort från betalningar av bolån och nya regler om kapitalvinstskatt (CGT) införs också.

Fastighetsexperter har varnat för att de senaste förändringarna kan vara ett steg för långt för husägare och få några att lämna branschen.

En fjärdedel av privata husägare i Storbritannien planerade att sälja minst en fastighet under året fram till juni 2020, till stor del på grund av skattehöjningar och regeringsreformer, enligt en undersökning som genomfördes i maj av Association of Residential Owners (RLA).

Michael Adair, 66, från Bedford, är en av många husägare som är desillusionerade av konstant statlig inblandning.

Han säger: Jag planerar att sälja mina hyresrätter inom de närmaste tre åren. Det är för mycket byråkrati och inte tillräckligt med skydd för husägare. Jag har varit ägare i 30 år, men det är inte värt det längre.

Nya bestämmelser

Fram till april 2017 kunde husägare begära avdrag för bolåneränteskatt på sina hyresintäkter. Regeringen har dock successivt avvecklat detta. Från och med april kommer husägare endast att kunna göra anspråk på skattelättnader till grundinkomstskattesatsen, som är 20 %. Tidigare kunde de kräva sin marginalskattesats, som är 40 % för skattebetalare med högre skattesatser och 45 % för skattebetalare med tilläggssatser.

Ändringarna innebär att husägare inte längre kommer att kunna dra av räntebetalningar eller andra kostnader från sin fakturering innan de redovisar sin beskattningsbara inkomst.

Detta är dåliga nyheter för husägare som kan komma på att betala mer skatt på hyresintäkter.

Vissa kan till och med komma till en högre skatteklass, eftersom de nu måste redovisa inkomsten som används för att betala bolånet på sin deklaration.

4 sätt att refinansiera räntorna för studielån

KLICKA FOTO SE MER ↑ ↑ HÄR PÅ GANARDINEROPORINTERNET.ME VI VISAR DIG Letar du efter ett sätt att tjäna extra pengar online och arbeta deltid online? Ett deltidsarbete som inte tar mycket tid? Ett gratis och flexibelt onlinejobb som du kan göra hemifrån? Så jag skulle säga att den här toppen är för dig, missa inte tillfället, registrera dig och arbeta var och en dagligen och få förmåner för det. ← KLICKA FOTO SE MER

Richard Lambert, verkställande direktör för National Homeowners Association, säger att förändringarna i praktiken har skrivit om ekonomin för att hyra för ägare.

Han säger: Skattelättnadsförändringarna har haft en enorm inverkan, och nu ser vi att allt fler säger att de vill sälja. Vissa husägare har faktiskt gått från en rejäl vinst till ett skattebortfall.

Genom att ta bort lättnaden har regeringen ökat det belopp som husägare måste betala i skatt, vilket minskat vinstmarginalerna och minskat avkastningen på investeringen.

Om du säljer ett hyresköp eller ett andra hem måste du betala CGT för vinsten du gör.

Detta debiteras med 28 % för skattebetalare med högre skattesatser och 18 % för skattebetalare med grundtaxor. Eftersom det skattefria CGT-tillägget är 12 000, behöver du bara betala CGT för vinster som överstiger denna gräns.

När detta skrivs, om du tidigare bott i och hyrt egendom, kan du göra anspråk på ett CGT-befrielse känd som Private Residence Relief (PRR).

Husägare kan kräva PPR på fastighetsförsäljningar för den tid de bodde i bostaden plus 18 månader efter inflyttning.

Från och med den 6 april kommer detta att reduceras till bara nio månader, vilket potentiellt kommer att kosta husägare tusentals pund mer.

När ägare hyr en fastighet de tidigare har bott i har de rätt till befrielse på upp till 40 000 från eventuell vinst från försäljningen.

Men från och med den 6 april kommer detta bara att gälla ägare som bor i gemensam fastighet med sin hyresgäst.

Ägare kommer också att behöva betala CGT tidigare, med det datum då ägarna måste betala skatten som överförs från januari varje räkenskapsår till 30 dagar efter slutförandet av fastighetsförsäljningen.

Richard Rowntree, VD för hypotekslån på Paragon specialty banking group, tror att regeländringarna gör saker mindre lönsamma för husägare med mindre portföljer.

Han säger: Förändringar i regelverket har verkligen haft en inverkan på icke-portföljägare och de som kommer ut på marknaden.

Professionella ägare som förvaltar en portfölj och ser den som ett företag är med på lång sikt. De letar inte efter dig för att försörja deras pension eller tjäna kortsiktiga inkomster, så regeländringarna har haft mindre inverkan.

Om jag skulle börja nu skulle jag inte vara en hyresvärd

James Fraser, 51, är en av många husägare som har påverkats av regeringsförändringar i köp-att-hyra-branschen.

Avvecklingen av bolåneskatteavdraget har drabbat honom hårt och han överväger att sälja.

James, som bor i Stevenage och hyr 26 fastigheter, säger: Förändringar i skattelättnader för bolån förstör branschen, och husägare har inget annat val än att höja eller sluta hyra.

Han säger att den högre kapitalvinstskatten som husägare måste betala kommer att göra det kostsamt för honom om han bestämmer sig för att sälja.

På grund av CGT, om jag vill sälja, kommer jag att förlora 28% av vinsten för regeringen. Om du försöker lämna marknaden tar regeringen en extra del från dig för att göra det.

Även om jag inte har något emot att betala skatt, varför ska jag straffas med ytterligare 8 % över alla andra? Det är diskriminerande.

James säger att för att täcka kostnaderna för alla förändringar har han varit tvungen att betala hyran.

Han säger: Jag har försökt hålla låga hyror och har haft några hyresgäster i över 10 år, men jag kan inte längre vara välgörande.

James säger att idén att husägare tjänar en förmögenhet varje månad är en felaktighet.

Han säger: Jag har funderat på att sälja, men det gör jag inte då jag inte vill lämna mina långtidshyresgäster högt och torrt.

Sedan 2015 har stressen varit outhärdlig och skulle du börja nu skulle du inte vara hyresvärd.

Vilka är alternativen för husägare?

Skatteförändringarna infördes för att motverka investeringar på fastighetsmarknaden och hjälpa till att frigöra bostäder för köpare.

Genom att göra köp att hyra mindre attraktivt genom högre skatter hoppades regeringen att husägare skulle flytta ut från marknaden och låta förstagångsköpare stå på fastighetsstegen.

Åtgärderna har dock fått återverkningar på fastighetsmarknaden.

Kritiker säger att för att hjälpa till att mildra sina förluster har vissa hyresvärdar varit tvungna att höja hyrorna eller nära butik.

Sedan regeringen beslutade att ta bort skattelättnaden och öka regleringen har 222 570 husägare lämnat sektorn, enligt fastighetsbyrån Hamptons International.

För att kompensera för förluster har vissa husägare ordnat om sina bostadsfastigheter för att betala bolånet på köpet till uthyrning. Det beror på att hyreslånen ofta är dyrare än bostadslånen eftersom bankerna ser hyresgäster som en högre risk än ägarna.

Andra ägare bildar aktiebolag som tillåter dem att betala 19 % bolagsskatt (17 % från och med 1 april 2020). Genom att göra detta kan husägare undvika att betala CGT eller inkomstskatt.

Lambert säger att husägare i första hand använder aktiebolag vid köp av nya fastigheter, snarare än att flytta befintliga köp in i en företagsstruktur.

Han säger: Hyresvärdar kommer att höja hyrorna där de kan, men det beror till stor del på hur marknaden ser ut i det området.

De flesta människor flyttar inte sina befintliga portföljer till ett aktiebolag eftersom de måste betala CGT och stämpelskatt, och det finns väldigt få fall där det är ekonomiskt vettigt. De som stannar använder dock aktiebolag för att köpa nya fastigheter. .

Samtidigt går fler och fler ägare över till korttidssemester för att kompensera sina förluster.

Bostadshusägarnas förening menar att detta delvis beror på att skattesystemet gynnar korttidssemester och långtidshyresfastigheter.

En rapport från ARLA Propertymark tyder på att 230 000 brittiska husägare sannolikt kommer att byta till korttidsuthyrning.

Paragons Rowntree säger att semesterskatteavdrag betyder att sektorn sannolikt kommer att växa.

Han säger: Avkastningarna är generellt sett attraktiva och lätta att underhålla på semestern, eftersom omsättningen av hyresgäster är hög.

Men om det fortsätter att växa inom detta område kan det få en betydande inverkan på den privata hyressektorn.

Uppmaning till reform

Både RLA och NLA efterlyser en översyn av finanspolitiken i den privata hyressektorn för att säkerställa långsiktigt boende.

Dave Smith, policydirektör för Residential Homeowners Association, säger att regeringens finanspolitik inom hyressektorn står i strid med att tillhandahålla långsiktigt prisvärda bostäder.

Han säger: Stämpelskatten på 3 % bromsar investeringar i nya hyresfastigheter och bör tas bort för att uppmuntra tillväxt i sektorn.

Hyresbostadsskattesystemet leder också till att fritidshus tillhandahålls på långtidshyresfastigheter.

Regeringen måste anpassa sin finanspolitik till den bredare marknaden för att stoppa nedgången i hyresbostäder.

Lambert säger: Vi måste ha en långsiktig investering som uppmuntrar längre innehav, inte en som skapar ett system där det finns ett skatteincitament för människor som äger andra fastigheter att hyra ut dem på kort sikt.

Under de senaste fem åren har det blivit mycket svårare att driva företag inom denna sektor och inriktningen på statlig politik och reglering gör att utmaningarna kommer att fortsätta och eventuellt öka.